Scheidklinge

Die wesentlichen Erschließungsanlagen im Baugebiet Scheidklinge sind „öffentlich“ und mussten bzw. müssen damit von der Gemeinde Laudenbach übernommen werden.

  • Das ergibt sich aus dem Bebauungsplan Scheidklinge, also dessen zeichnerischen (hellbraun schraffierte Fläche) und textlichen Teil, samt Begründung in Verbindung mit den Regelungen im Baugesetzbuch BBauGB 1979 § 123 BBauGB 1979.
    • Eine öffentliche Verkehrsfläche (vgl. hellbraune Fläche) ist nur eine solche, die von der Gemeinde übernommen bzw. als öffentliche gewidmet ist bzw. wird.
    • Vgl. S. 9 unten der Begründung des Bebauungsplans Scheidklinge: … „2.7. Durchführung und Kosten der Erschließung … Die Durchführung der Erschließung wird mittels Erschließungsvertrag unter Beachtung der im BBauGB hierfür festgelegten Grundsätze auf einen Erschließungsträger übertragen. …“ Die entsprechenden Reglungen finden sich u.a. in § 123 ff BBauGB 1979 und den landesrechtlichen Vorschriften (z.B. Kommunalabgabengesetz) bzw. kommunalen (Erschließungsbeitragssatzungen) Satzungen. Es ist weit und breit keine Rechtsgrundlage ersichtlich, nach der seinerzeit oder heute die Gemeinde Laudenbach Erschließungsbeiträge erheben könnte, was daran liegt, dass die Gemeinde bzw. deren Organe und Vertreter immer davon ausgingen, dass die Kosten der erstmaligen Erschließung im wesentlichen von der Gemeinde selbst (Unterstützung bei der Planung, Eigenanteil) und dem Privaterschließungsträger getragen werden würden (der diese dann ggf. bei der Vermarktung der Bauplätze usw. diese auf den Verkaufspreis aufschlägt).
  • Nach §123 BBauGB trägt in allen Fällen – auch bei einer Privaterschließung – die Gemeinde die Erschließungslast; die Gemeinde hat die Erschließung zu organisieren und – schon weil sie einen Eigenanteil zu tragen hat – umfassend zu überwachen.
  • Die Gemeinde hat faktisch bei jeder Entscheidung über einen Bebauungsantrag (§§ 30 ff BBauGB) zu prüfen bzw. zu bestätigen, dass die Erschließung umfassend gesichert ist.

Es ist – weit und breit keine Rechtsgrundlage und auch kein Beschluss des Gemeinderates und auch sonst kein Grund erkennbar, warum die öffentlichen Flächen (hellbraun schraffiert) usw. – entgegen den eigenen gesetzlichen Vorgaben im Bebauungsplan und dem Erschließungsvertrag mit dem Privaterschließungsträger – nicht öffentlich wurden.

  • Im Rechtsverhältnis zwischen dem privaten Erschließungsträger bzw. dessen Rechtsnachfolger und der Gemeinde Laudenbach dürften Aspekte der Verjährung bzw. Verwirkung greifen. Dass über Jahre und Jahrzehnte z.B. um Planungs-, Dokumentations oder Baumängel gestritten oder verhandelt wurde ist nicht plausibel.

Es gab und gibt klare Auflagen betreffend der Erschließung und deren Sicherung u.a. in der Begründung des Bebauungsplans (Seite 2 oben), den Baugenehmigungen der unteren (externen) Baubehörden sowie sonstiger externer Ober- und Fachbehörden. Die Gemeinde hatte dafür zu sorgen, dass die Erschließungsanlagen entsprechend der gesetzlichen Vorgaben fertiggestellt und benutzbar waren und zwar bis zur Bezugsfertigkeit der Immobilien.

Auch sonst sicherte z.B. BüM Kaiser a.D. bei jeder Gelegenheit den Anliegern – auch schriftlich – zu, dass nicht sie, sondern der Privaterschließungsträger die Erschließungskosten (Herstellungskosten) zu tragen hat und mittelbar auch, dass ansonsten nach landesrechtlichen Vorschriften keine Unterhaltungskosten anfallen würden (Zusicherung).

Der Gemeinderat als Träger der Planungshoheit konnte, wollte und durfte keine atypischen Sondersituationen und Hängepartien schaffen, die gegen Bundesrecht, Landesrecht und den eigenen Bebauungsplan oder Auflagen und Weisungen verstoßen (Rechtsbindung der Gemeinde). Atypische Sondersituation wurden auch nie kommuniziert, bekanntgegeben oder sonst veröffentlicht (Warn- und Hinweispflichten).

Die Gemeinde Laudenbach hat eher einen städtebaulichen Missstand geschaffen ud aufrechterhalten, als eine geordnete, geplante und (auch von den Kosten für die Allgemeinheit und der Anlieger) vorhersehbare Bebauung und bauliche Nutzung zu ermöglichen. Nur die Übernahme der Erschließungsanlagen (insweit diese nicht faktisch längst erfolgt ist) stellt den Zustand her, den der Gemeinderat seinerzeit geplant. Nur so wird eine grundsätzlich anzustrebende Gleichheit aller Anlieger, Bewohner, Grundstückseigentümer und -nutzer dauerhaft hergestellt. Nur die Gemeinde – nicht eine Privatperson oder gar eine Gesamthandsgemeinschaft/Miterbengemeinschaft i.w.S. kann diese Verhältnisse schaffen und die Erschließung dauerhaft sichern.

  • Auch im übrigen Gemeindegebiet gibt es zahlreiche öffentlich-rechtlich erschlossene Grundstücke, deren Anlieger keine oder nicht die vollen Erschließungskosten getragen haben (historisch bedingt dadurch, dass z.B. die Erhebung, Berechnung und Durchsetzung von Erschließungskosten komplexe Fragen tatsächlicher und rechtlicher Art aufwarf).
  • Der (weitere) Versuch anhand einer „dünnen“ Aktenlage historische Sach- und Rechtsfragen anhand von historischen Rechtsvorschriften juristisch streitig klären zu wollen steht – mit Blick auf die unmittelbaren und mittelbaren Kostenrisiken für die Gemeinde völlig außer Verhältnis zu den Kosten die aufzuwenden wären um Erschließungsanlagen zu übernehmen (Unverhältnismäßigkeit). Selbst wenn man einmal unterstellen würde, dass der Straßenbelag im unteren Teil der Scheidklinge und die Planung bzw. die Dokumentation deren tatsächlicher Umsetzung Kosten verursacht, ist anzumerken, dass Sowieso Kosten für eine Erhaltung und Instandhaltung in den letzten 40 Jahren entstanden wären (Sowiesokosten). Ob z.B. auf der Grundlage der „dünnen“ Vorgaben der Gemeinde eine Digitalisierung der Pläne oder digitale Bestandsaufnahme gefordert werden kann ist – Anfang/Mitter der 1980er Jahre – höchst (!) zweifelhaft.

Die Klärung der aufgeworfenen Fragen ist – gerade so wie die Klärung dieser Fragen in und für die Neubaugebieten der Gemeinde wichtig sind – die Voraussetzung für einen längst erfolgten Generationswechsel im Baugebiet und eine Innen- und Nachverdichtung. Tatsächlich gibt es im Baugebiet erhebliche Leerstände und Nutzungsreserven. Es kann und muss auch in der Laudenbacher Scheidklinge bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden.

Am Ende ist es der lange Zeitablauf (40 Jahre!), der – jedenfalls bei Bürgern die nicht z.B. als Erben des Erschließungsträgers historisches Sonder- und Insiderwissen haben, haben müssen oder haben können – einen Vertrauensschutz schafft, nicht aufgrund nur mündlicher (Rechts-)Behauptungen ständig durch und mit Erschließungskosten und Sondersituationen á la „wendet euch doch an den Privaterschließungsträger“ bedroht zu sein bei Fragen, bei denen alle anderen Bürgerinnen und Bürger von Laudenbach sich auf die Gemeinde Laudenbach, Fachbehörden und Eigenbetriebe und deren Sach- und Fachkunde verlassen können. So beim Frischwasser, beim Abwasser, bei der Stromversorgung, dem Müll, de, Winterdienst usw. usw. Das gilt auch in Krisen-, Schadens- und Haftungsfällen. Wo anderenorts die Gemeinde bzw. deren Spezialversicherer haftet (bzw. Gefahren schon gar nicht oder selten entstehen) – sollen sich die Bürger in der Scheidklinge an eine Erbengemeinschaft wenden, die z.B. bei Umweltschäden oder Schäden für die Gesundheit sowie Leib und Leben kaum haftet bzw. kaum ausreichende Haftungsmasse oder Sicherheiten vorhalten kann. Wenn die Gemeinde Laudenbach den Privaterschließungsträger als wirtschaftlichem Profiteur der Bauleitplaungen im unbebaubaren Außenbereich (§ 35 BBauGB) nicht zu (weiteren) Erschließungsbeiträgen vorrangig (Erschließungsvertrag als lex specialis) heranziehen kann oder will, dann sollten auch Dritte eine derartige Heranziehung nicht fürchten müssen.

Es hat – hier und heute – eine beherzte Klärung der Fragen zu erfolgen, die vor einer, zwei oder gar drei Generationen entstanden sind. Es gilt für die künftigen Generationen und ein für allemal Wahrheiten und Klarheiten zu schaffen. Ein „weiter so“ ein weiters Zuwarten darf es nicht geben.